Купля-продажа недвижимости: порядок и юридическое оформление

Содержание

Порядок продажи недвижимостиСделки с квартирами и нежилыми помещениями совершаются ежедневно и четко регулируются законодательством России.

Однако на каждом их этапе существует ряд тонкостей и деталей, недостаточное внимание к которым может повлечь недействительность договора, потерю средств или утрату права собственности на жилье без получения денежной компенсации за него.
 
 
 
 
Содержание:

Подготовка к сделке

Подготовка к сделке Перед заключением договора о купле-продаже недвижимости необходимо проверить права продавца на нее, получить согласие всех собственников и исключить риск появления третьих лиц, имеющих претензии на эту квартиру (наследников, незаконно снятых с регистрационного учета жильцов, несовершеннолетних и т. д.).

Смотрите дополнительно в этой статье все про порядок и особенности оформления наследства.

Важно также установить отсутствие задолженности по коммунальным платежам и обременений (залога) помещения.

Собрав необходимые справки и обсудив между собой детали сделки, ее стороны могут переходить к оформлению договора, который юридически закрепит их намерения.

Составить текст документа можно самостоятельно или поручить эту работу юристу, специализирующемуся на гражданском праве и сделках связанных с оформлением недвижимости.

Форма договора

Форма договора о продаже недвижимостиНедвижимость относится к категории имущества, сделки с которым подлежат обязательной государственной регистрации.

Следовательно, договоры о купле-продаже недвижимости должны совершаться в письменном виде.

Удостоверение у нотариуса при этом не требуется, однако к его услугам многие покупатели прибегают с целью еще раз проверить подлинность всех документов и максимально снизить риск мошенничества или недобросовестных действий со стороны продавца.

Читайте также здесь, как поступить в случаях когда банк обвиняет в мошеннических действиях.

Предварительный договор: цели и особенности

Что представляет собой предварительный договор?Когда подходящий объект недвижимости найден, а стороны достигли принципиального согласия по ключевым вопросам, нередко одна из них предлагает заключить предварительный договор.

Этот документ закрепляет намерения продавца и покупателя, а также позволяет зафиксировать цену квартиры, иные значимые условия и договоренности между сторонами.

Если до подписания основного договора собственник квартиры требует передачи ему аванса, задатка или инной денежной суммы, факт их перечисления должен быть отражен в предварительном соглашении.

В таком документе можно закрепить и сроки передачи имущества. На практике многие продавцы, получив деньги за квартиру, не спешат освобождать жилплощадь или передают ее новому хозяину в состоянии, отличном от первоначального.

Избежать таких неприятностей можно, если максимально конкретно описать все существенные характеристики и признаки недвижимости и четко зафиксировать сроки и способ ее передачи новому владельцу.

Сроки и порядок регистрации недвижимого имущества

Сроки регистрации недвижимостиГосударственный учет сделок, заключенных с недвижимостью, ведет регистрационная служба (подразделение Министерства Юстиции).

Для регистрации необходимо передать специалисту этого ведомства подписанный продавцом и покупателем договор, документы, подтверждающие право собственности на объект, согласие супруга на покупку/продажу (при необходимости).

В зависимости от особенностей сделки, может потребоваться ряд других бумаг. Их список значительно расширяется, в частности, при ипотеке.

Получив комплект документов, регистратор выдает участникам сделки расписку об их приеме и назначает дату получения свидетельства о праве собственности на имя нового владельца.

Проверка документов при регистрации За это время сотрудники службы проводят экспертизу правоустанавливающих свидетельств и проверяют подлинность договора, чтобы удостовериться в его легальности и действительности.

Сроки регистрации сделки зависят от ряда факторов и могут составлять от 3 до 10 дней с момента подачи бумаг в регистрационную службу.

Так, документы, направленные в электронном виде или заверенные у нотариуса, регистрируются быстрее (за 1 – 3 дня), а сделки, совершенные с использованием ипотечного кредитования – за 5 рабочих дней.

Расторжение договора: основания и порядок

Причины расторжения договораПоскольку Гражданский кодекс подчеркивает добровольный характер гражданских сделок, отменить любую из них, в том числе – по купле-продаже недвижимости можно по взаимному согласию участников.

Расторгнуть договор можно и по другим основаниям (в судебном порядке), если сторона нарушила/не выполнила одно из его существенных условий. Как правильно подать иск в суд можете более подробно узнать тут.

В качестве примера можно привести ситуации, когда покупатель уклоняется от расчета за приобретенную квартиру, или продавец не желает освобождать жилое помещение после того, как право собственности на него перешло к новому владельцу.

Требовать расторжения договора имеет право и лицо, не являющееся его участником, права которого были нарушены заключенной сделкой.

Кто имеет право на расторжение договора о продаже недвижимости?Такой иск может подать в суд человек, отбывавший наказание в местах лишения свободы, но зарегистрированный ранее в проданной квартире или член семьи, который не участвовал в приватизации недвижимости, но имел право на это.

Заключение сделок по продаже/покупке недвижимости требует от их участников максимального внимания к юридическим тонкостям и требованиям.

Несоблюдение хотя бы одного из них может повлечь расторжение договора с последующей потерей собственных сбережений или имущества.

Вместе с тем закон защищает добросовестных продавцов и покупателей, предоставляя им право расторгнуть сделку в одностороннем порядке при наличии существенных нарушений, допущенных второй стороной соглашения.