Сдача квартиры в аренду

Одним из самых простых способов получения прибыли от имеющейся в собственности недвижимости является сдача ее в аренду.

Подобный бизнес может стать как основным источником дохода, так и вспомогательным, позволяющим не простаивать помещению без дела.

В любом случае, сделку аренды нужно грамотно оформить с юридической точки зрения — ведь правовой подход позволит избежать неприятностей с недобросовестными арендаторами.

Документы для сдачи квартиры в аренду

Для того чтобы сделка по сдаче квартиры в аренду была максимально прозрачной, обе стороны должны предоставить полный пакет документов, подтверждающих права и обязанности.

Причем пакет этот для арендодателя и квартиросъемщика достаточно большой.

От владельца квартиры или его официального представителя для заключения сделки потребуются:

• действующий паспорт или другое удостоверение личности. Смотрите дополнительно в этой статье, что делать и куда обратиться в случае утери паспорта;
• правоустанавливающие документы на жилье (договор купли-продаж объекта недвижимости, дарственная на недвижимость, документ, подтверждающий право наследования). Подробней про оформление наследства можно узнать тут;
• Свидетельство государственной регистрации;
• документы, которые подтвердят отсутствие долгов перед ЖКХ;
• письменное согласие на заключение сделки других лиц, прописанных в квартире;
• если квартира в собственности у несовершеннолетнего, нужно еще и разрешение органов опеки;
• если сделку заключает не сам собственник, а его уполномоченный представитель, обязательно нужно предоставить нотариально оформленную доверенность.

От будущего съемщика тоже требуется немало:

• документ, удостоверяющий личность арендатора;
• перечень лиц, которые будут проживать в квартире;
• ксерокопии документов всех будущих жильцов;
• если арендодатель обращается за услугами в агентство недвижимости, он может потребовать у риэлтора также справку о том, что будущие арендаторы не включены в «черные списки» агентства и его партнеров.

Больше про особенности составления договора аренды недвижимого имущества вы можете узнать здесь.

Договор на сдачу квартиры в аренду

Чтобы впоследствии между собственником квартиры и его арендаторами не возникало недоразумений, нужно с умом подойти к оформлению договора аренды, и предусмотреть все необходимые нюансы.

Для этого в договор включаются следующие разделы:

• описание квартиры, ее этажность, метраж, оценочная стоимость, адрес;
• цель сдачи в аренду — проживание, коммерческая деятельность и т. п.;
• документы, подтверждающие право собственности на квартиру и документы,устанавливающие личность владельца;
• четко прописанная стоимость аренды, порядок её расчетов, наличие залога и процедура его возвращения в случае прекращения действия договора, условия оплаты коммунальных платежей и порядок смены размера арендной платы (случаи, когда владелец может увеличить стоимость или снизить ее);

• способ внесения денег владельцу (наличный или безналичный расчет, возможности бартера, перечень лиц, которым съемщик может передавать оплату);
• сроки внесения оплаты и возможные варианты отсрочки или штрафы и санкции в случае невыполнения этого пункта;
• порядок посещения квартиры арендодателем: частота визитов, их время и возможность оповещения жильцов заранее;
• форс-мажорные обстоятельства самого разного рода, от аварий до возможности приема гостей, подселения жильцов и другие особенности;
• перечень имеющегося в квартире имущества и его состояние;
• случаи, при наступлении которых арендодатель имеет право выселить квартиросъемщика;
• наличие домашних животных у арендатора и условия их содержания в съемной квартире.

Съем жилья у собственника и через агентство

Снимать квартиру можно через специальное агентство недвижимости, или же напрямую, заключив договор с собственником. Оба варианта имеют свои достоинства и недостатки.

Съем квартиры непосредственно у владельца

Достоинство этого варианта в том, что все договоренности осуществляются непосредственно между сторонами, без участия посредников.

И для съемщика, и для арендатора это еще и означает меньшие финансовые затраты: не секрет, что агентства взимают комиссию от каждой заключенной сделки, причем нередко с обеих сторон.

Недостатки съема квартиры напрямую следующие:

• найти добропорядочного арендодателя и достойных доверия жильцов становится намного труднее;
• нередко владельцы стремятся сдать жилплощадь вовсе без заключения договора, или же составляют юридически неграмотный договор.

Аренда квартиры через агентство

Достоинства этого варианта — полное юридическое сопровождение, квартиры подбирает квалифицированный консультант, который учитывает пожелания обеих сторон, а значит, соискателям квартиры не придется смотреть множество неподходящих вариантов.

Недостатки тоже присутствуют: риск нарваться на недобросовестных съемщиков или арендаторов все же есть, а процент комиссии нередко составляет сумму аренды за 1 месяц, что не так уж и мало.

Налоги при сдаче жилой недвижимости

Сдавать квартиру в аренду обязательно нужно с соблюдением буквы закона.

Ведь тогда арендодатель будет защищен юридически, и в экстренной ситуации сможет обратиться за помощью в правоохранительные органы.

А это значит, что не обойтись без уплаты налога за сдачу квартиры в аренду.

Налог этот может быть разным, в зависимости от юридического статуса владельца:

• налог на доходы физических лиц — уплачивается, если арендодатель не является индивидуальным предпринимателем. Он начисляется в размере 13% от полученного годового дохода (плюс, если арендатор оплачивает коммунальные платежи, органы налоговой службы могут насчитать налог на сэкономленные таким образом средства);
• если арендатор является ИП, он может платить налог с аренды, как основного источника доходов, по упрощенной схеме в размере 6%, или же по схеме «доход минус расход» — 15%, в зависимости от выбора системы налогообложения при регистрации;
• третий вариант тоже рассчитан на ИП, занимающихся сдачей квартир — это покупка патента на аренду. Его стоимость будет составлять 6% от потенциальных доходов, а срок патента составляет 1 год.