Налоговый вычет при покупке квартиры

Налоговый вычет при покупке квартиры в ипотеку – это установленная законодательством процедура получения возвращаемых государством 13% стоимости ипотечного кредита, на основании оформления кредитного договора с банком.

Опирается на положения статьи 220 НК РФ и Федерального закона № 212-ФЗ от 23.07.13 г., с учётом внесения поправок, вступивших в юридическую силу с января 2014 года.

Предоставляется только налогоплательщикам РФ, на жильё, приобретённое на территории государства.

Процедура допускает получения ограниченной суммы средств, регламентированных нормативами действующего законодательства. Так же опирается на ограничения и не допускается в случаях:

• если покупатель ранее использовал данные преимущества;
• когда сделка совершается между близкими родственниками;
• если покупатель официально не трудоустроен.

В остальных случаях, оформление ипотечного кредита допускает притязаний на налоговый вычет, путём его оформления в отделении ФНС. Использует ресурс уплачиваемых покупателем налогов.

Ограничения в получении налогового вычета при покупке квартиры у родственников

Если имущественная сделка проведена между взаимозависимыми лицами, то есть квартира куплена у близких родственников, вычет не производится (п.2 ст. 220 НК РФ).

К числу таких родственников относятся:

• родители, усыновители;
• дети родные и усыновлённые;
• супруги;
• полнородные и неполнородные сёстры и братья;
• бабушки и дедушки, внуки и внучки.

Такое положение принято для предотвращения подмены сделок дарения и оформления наследства, с притязанием на получение незаконного обогащения, со стороны участников сделки.

Однако, предоставление вычета – это право, а не обязанность ФНС. Определённые ситуации решаются по усмотрению уполномоченных лиц. В том числе – относительно имущественных сделок между руководителем и подчинённым (ст.105 НК РФ).

Место и сроки оформления налогового вычета от покупки квартиры

Для оформления документации требуется подойти в отделение областной (краевой) ФНС, по месту жительства и прописки заинтересованного лица.

Лица, проживающие в районных центрах, подают заявку в местное отделение. А сельчане могут приехать в районный центр или переслать заявление с прилагаемой документацией Почтой России – заказным письмом с уведомлением.

Если приобретённая квартира находится в другом регионе, но в пределах РФ – у налогоплательщика появляется выбор места обращения. Главное условие, что таковой должен являться налоговым резидентом РФ.

Такой статус лицо приобретает, при официальном оформлении трудоустройства по трудовой книжке к работодателю, вносящему в бюджет государства налоговые средства или – в муниципальное бюджетное учреждение.

Заработная плата такого сотрудника не может быть менее 1 минимального размера оплаты труда (МРОТ).

Срок обращения – налоговый период, следующий за периодом приобретения квартиры и последующие периоды, по усмотрению заявителя (ст. 88 НК РФ). Например, если жильё приобреталось в 2014 году, то обратиться за возвратом средств, допустимо уже в 2015 году.

Допускается и более позднее обращение, так как действующее законодательство не предусматривает срока давности на предмет данного запроса. Однако требуется ориентироваться на сроки принятия деклараций о доходах в Инспекции, которые завершаются 30 апреля.

Если приобретена квартира в новостройке, по договору долевого участия (ДДУ), то обязательными требованиями являются:

• сдача объекта в эксплуатацию;
• получение свидетельства о собственности.

В этом случае срок приобретения приравнивается к дате получения свидетельства.

Документы и процедура оформления налогового вычета при покупки квартиры

В областную (краевую) налоговую инспекцию подаётся заявление с просьбой о начислении и представлении налогового вычета, в связи с оформлением кредитного договора на приобретение квартиры. Заявление заполняется на типовом бланке, которое выдаётся в отделении ФНС.

Предварительно требуется получить справку с места работы, в которой официально отражены доходы лица за предшествующий налоговый период. Она составляется в бухгалтерии по месту работы, по форме 2-НДФЛ.

Полный пакет документов состоит из нижеследующего:

• заявление;
• гражданский паспорт заявителя;
• копия кредитного договора;
• копия договора купли-продажи квартиры;
• свидетельство оправе собственности;
• оригинал и копия ИНН;
• номер лицевого счёта;
• расписки или чеки, подтверждающие передачу денег;
• декларация, заполненная по форме 3-НДФЛ.

Бланк декларации так же можно получить в отделении ФНС, куда обращается заявитель.

После подачи заявления и сопутствующей документации, проходит согласование процедуры в налоговой службе. Проверяется правоспособность заявителя и поданного пакета документов, а так же проверяются сведения о допустимости начислений для возврата.

На рассмотрение потребуется приблизительно один календарный месяц времени. Иногда рассмотрение продолжается до трёх месяцев. После принятого решения, денежные средства поступят на лицевой счёт заявителя в установленном объёме, разовым ежегодным платежом. Такая процедура проводится ежегодно, до полного взаиморасчёта.

Альтернативой рассматривается вариант получения платежей от работодателя. В этом случае требуется передать по месту работы полученное в инспекции ФНС решение о представлении платежей.

На его основании работодатель отчисляет налоговые средства ежемесячно, из средств, запланированных для передачи в государственный бюджет, через передачу в ФНС.

Получение налогового вычета при покупке квартиры в долевую собственность

В стандартных ситуациях сособственники, приобретающие недвижимость в долях, получают начисления соответственно объёмам долей. При покупке жилья в ипотеку требуется ориентироваться на кредитный договор.

Если покупатели являются созаёмщиками по кредиту, они вправе распределить имущественный возврат:

• по условиям кредитного договора;
• по размеру долей в праве на жильё.

Взаимозависимые лица могут распределить налоговый вычет по собственному усмотрению, передавая полномочия друг другу.

Единственным ограничением в данном случае станет допустимость использования услуги, то есть – требование о не использовании получения возврата на покупку недвижимости, ранее.

Порядок расчёта налогового вычета при покупке квартиры

Законодательство предусматривает максимальные объёмы денежных средств, которые допустимо получить в виде возврата, при оформлении ипотеки. Они зависят от года, когда оформлялся договор с банком на приобретение недвижимости, так как действующее законодательство на протяжении последних лет изменяло обозначенный регламент.

Для имущественных сделок, проведённых в различные годы, предусматривается следующий ресурс:

• Сделки, зарегистрированные в Росреестре до 2008 года, допускают возврат от суммы недвижимости не более 1 миллиона рублей.
• С 2008 по 2014 год, зарегистрированные сделки представляют базовую стоимость для вычета в 2 миллиона рублей.

Эта сумма на 1 миллион рублей выше, чем при заключении имущественной сделки со своевременно проведёнными взаиморасчётами, без обращения в банк. Такое преимущество ориентировано на повышение себестоимости жилья за счёт уплаты процентной ставки за услуги кредитования.

Например, три покупателя заключили договор с банком на равную стоимость кредита в 3 миллиона, но в разные периоды:

• первый – до 2008 года;
• второй – до 2014;
• третий – в 2015 году.

По объективным причинам заёмщики  оформляют налоговый вычет в 2016 году. Соответственно – первому покупателю сумма возврата будет начисляться с миллиона, что составит 130 тысяч. Второму – с двух миллионов, что составит 260 тысяч. А третьему – с полной стоимости объекта, что составит 390 тысяч.

Объём, начисленный к возврату, делится на периоды.

Она так же составляет 13% начисляемой заработной платы.

Например, заработная плата заёмщика составляет 50 тысяч в месяц. За год она суммируется и достигает 600 тысяч рублей. При таких условиях возвращается 180 тысяч в год, а при получении у работодателя – 15 тысяч ежемесячным прибавлением к зарплате.

Ценообразование ипотеки состоит из стоимости жилья и кредита, а кредит, в свою очередь:

• из тела кредита;
• первоначального взноса;
• процентной ставки.

Тело кредита – это стоимость объекта, уплачиваемая первоначальным взносом и основным погашением займа, исключающим сумму процентной ставки. Исходя из перечисленных элементов, составляющих стоимость ипотеки, начисление производится соответственно объёму того или иного вида уплаты по займу.

Основной налоговый вычет производится из стоимости квартиры, указанной в договоре купли-продажи или ДДУ, без учёта первого взноса и процентов по кредиту.

Если она оказывается выше, превышающая стоимость аннулируется или передаётся взаимозависимому сособственнику. Если ниже – у заёмщика остаётся ресурс, который может использоваться ровно на сумму остатка в последующем, при приобретении объёкта недвижимости.

Начисление налогового вычета при покупке квартиры по ипотечным процентам и первоначальному взносу

За использование банковского продукта заёмщик уплачивает процентную ставку годовых, которая начисляется соответственно условиям кредитного договора и зависит как от установленного банком регламента, так и от суммы займа. На её размер могут повлиять так же сроки погашения долговых обязательств и объём первоначального взноса.

При определении объёма налогового вычета принимается во внимание совокупная сумма ипотечных процентов, которая начислена к уплате за весь период использования финансовых средств, предоставленных лицу банком. С данной суммы допускается использование одного миллиона рублей для начисления возврата.

То есть, в данном случае заёмщик вправе притязать на получение 130 тысяч рублей, но не более.

Иногда возникают ситуации досрочного погашения долга. В таком случае банк вправе затребовать удержание процентной ставки через суд. Если же иск будет отклонён – удержание уплаченного налогового вычета может затребовать налоговая инспекция.

Особенно это касается ситуаций, когда погашение производится за счёт средств от «материнского капитала» или иных жилищных сертификатов. В данной ситуации заёмщик вправе апеллировать:

• К более высокой сумме ипотечных процентов (превышающей 1 000 000), которые не позволили использовать остаток вычета, если таковые имеются.
• К уплаченному из личных средств первоначальному взносу.

Заключение кредитного договора предполагает уплату заёмщиком первоначального взноса в сумме 10 – 40% стоимости объекта, по согласованию сторон.

Эта сумма предусматривает гарантию банка, который рискует потерпеть убыток, если заёмщик по объективным или субъективным причинам не погасит долговые обязательства. Соответственно на этапе оформления имущественного возврата, данные средства не возвращаются, за исключением специально предусмотренных случаев.

После того как должник добросовестно погасил принятые долговые обязательства перед банком, допускается ходатайство о получении недоимки, при условии:

• что ипотечный процент составил менее миллиона рублей;
• получение остатка по процентам передано супругу (см. Налоговый вычет при покупке квартиры супругами);
• получение остатка передано сособственнику или созаёмщику.

Если первый взнос уплачивался за счёт средств «материнского капитала» или с использованием иных сертификатов и субсидий, предоставленных государством или муниципалитетом, эти средства не допускают участие в налоговой процедуре, в том числе – при начислении вычета.

Условия получения налогового вычета при покупке квартиры в военную ипотеку

Военная ипотека на жильё предоставляется лицам, служащим по контракту, предусматривает безвозмездную передачу прав на жильё.

Плательщиком ипотеки оказывается не покупатель квартиры, а государство. Данный факт оказывает непосредственное влияние на отказ для военнослужащего по начислению и предоставлению имущественного возврата.

Однако если разобраться в деталях вопроса, можно выявить источники финансирования погашения займа, в каждом отдельном случае. Если он имеет исключительно природу субсидии – погашение не допускается.

Такие случаи в настоящее время вызывают активные споры и требуют определения позиций сторон, основанных на юридически грамотных взаимоотношениях.

Однозначное право на получение данной налоговой льготы приобретают военнослужащие, уволившиеся в запас с невыплаченным кредитом. Устроившись на гражданскую специальность, им придётся уплачивать налог посредством работодателя, начисленный из ресурса заработной платы.

В таком случае допустимо сделать перерасчёт остатка по кредиту, который перешёл в полномочие плательщика. Специального регламента на этот счёт не предусмотрено и следует опираться на общие нормы законодательства. А в случае нарушения прав бывшего военнослужащего, со стороны отделения ФНС – обратиться в районный суд по месту расположения квартиры.

Исключение составляют случаи, когда квартира относится к ведомственному жилью. В данном случае претендовать на те или иные виды возврата бессмысленно в принципе.