Коммерческая ипотека

Несмотря на сложности, сопряженные с возвратом заемных средств, интерес потенциальных заемщиков к кредитным продуктам не угасает.

Кроме товарных кредитов, кредитных карт и кредитов на неотложные нужды в число самых востребованных банковских продуктов входит коммерческая ипотека.

Смотрите более подробно в этой статье о порядке оформления ипотеки.

Понятие коммерческой ипотеки

Ипотека – это целевой кредит, предоставляемый предпринимателям, физическим и юридическим лицам для покупки недвижимого имущества.

В качестве обеспечения (или залога) по кредиту выступает приобретаемый объект строительства — отдельно стоящее здание, сооружение или его часть. Как известно, все объекты недвижимости подразделяются на жилые (дома, квартиры, прочие объекты, обустроенные для проживания в них) и нежилые, т.е. коммерческие (производственные, торговые, складские, офисные помещения и т.п.).

Смотрите здесь о поручительстве по кредиту и видах ответственности при подобном договоре.

Предприниматели и руководители бизнес-структур не могут организовать бизнес или финансово-хозяйственную деятельность без здания, поэтому покупка или аренда недвижимости занимает центральное место в бизнес-плане любого коммерческого проекта.

Одним из возможных источников приобретения объекта коммерческой недвижимости является коммерческая ипотека.

Как получить кредит на развитие бизнеса? Подробней об этом читайте тут.

Получение коммерческой ипотеки на выгодных условиях

По закону, предоставлять денежные займы могут кредитные и финансовые учреждения, получившие лицензию Центробанка: банки, микрофинансовые организации (МФО) и прочие аналогичные, официально зарегистрированные структуры.

Важно учесть, что стоимость кредитов в банках в 20 – 40 раз (!) дешевле, чем в МФО.

Следовательно, в качестве источника финансирования предпочтительны банковские продукты, предлагаемые учреждениями, имеющими банковскую лицензию.

Перед подачей заявки на ипотечный кредит целесообразно изучить предложения разных банков. Они отличаются сроком кредитования, процентной ставкой, стоимостью обслуживания кредита и требованиями к заемщикам (по возрасту, семейному положению, трудовому стажу, уровню основного и вспомогательного дохода, величине первоначального взноса, виду залогового обеспечения).

Чтобы оценить все возможные варианты, целесообразно воспользоваться кредитным калькулятором и с учетом этой вариативности выбрать оптимальное решение.

Вообще, частным случаем решения такого вопроса является оформление долгосрочного кредита и фактическим досрочным погашением остатка долга в полном объеме.

Иными словами:

1. оформляем кредит на 20 лет;
2. гасим ежемесячно по графику до тех пор, пока не соберем нужную сумму (остаток тела кредита без учета процентов);
3. набрав нужную сумму, сразу гасим кредит одним платежным документом. В таком случае можно сэкономить до 400% средств, полагающихся уплате.

Узнать какие существуют виды ответственности за неуплату кредита можно здесь.

Очень важной составляющей ипотечных кредитов является помощь государства. Речь идет о программе рефинансирования кредитов.

Чтобы получить полную информацию по рефинансированию, достаточно обратиться в местную Администрацию и обозначить проблему. Ответ будет получен в течение 30 дней.

Документы для оформления коммерческой ипотеки

В данном случае следует рассмотреть требования к заемщику и требования к предмету ипотеки – зданию, которое планируется купить в кредит. Точные требования обозначены в описании кредитного продукта.

Тем не менее, основными из них являются следующие:

• возраст заемщика 20 – 60 лет;
• прописка на территории РФ;
• наличие постоянного дохода (от размера ежемесячного дохода зависит сумма кредита);
• наличие страховой программы;
• положительная кредитная история;
• отсутствие обременительных обязательств.

Что касается требований к предмету залога (т. е. приобретаемому объекту), то важно обозначить следующее:

1. срок ввода объекта в эксплуатацию (чем «моложе» здание, тем большую сумму можно получить по кредиту);
2. вид используемых строительных материалов (например, кирпичные здания предпочтительнее деревянных);
3. право собственности на строительный объект и право собственности на земельный участок должны быть оформлены надлежащим образом;
4. отсутствие обременения;
5. надлежащее техническое состояние объекта;
6. категория здания (жилое помещение нельзя купить и использовать в коммерческих целях). Тут можно больше узнать о процедуре перевода жилого помещения в нежилое;
7. наличие предварительного Договора купли-продажи (или соглашения о намерениях), подтверждающего факт передачи продавцу первоначального взноса (примерно 20% от общей стоимости объекта по Договору. Эта величина может быть иной, в зависимости от конкретных условий банка и возможностей покупателя);
8. страховая программа для предмета залога (т. е. приобретаемый в ипотеку объект обязательно страхуем в страховой компании, лучше – в той, которая является партнером банка);
9. наличие технического паспорта на объект;
10. выписка из кадастрового Реестра.

Коммерческая ипотека для физического лица

Владельцем объекта нежилой (коммерческой) недвижимости может быть как юридическое, так и физическое лицо.

Иными словами, магазин может купить не только акционерное общество, но и частный покупатель, не занимающийся коммерческой деятельностью.

Коммерческая ипотека для физических лиц стала доступной для граждан, проживающих на территории РФ. Для этого необходимо:

• выбрать объект для покупки;
• проверить наличие всех необходимых документов у собственника (частного лица, коммерческой структуры, государства);
• чтобы заключить выгодную сделку, целесообразно заказать независимую негосударственную оценнку стоимости объекта (это гораздо быстрее, чем в государственной оценочной компании, при этом документ, полученный из бюро, будет иметь юридическую силу в суде);
• при содействии грамотного юриста заключить предварительное соглашение о намерениях;
• обратиться в банк к кредитному эксперту и получить полную консультацию, предоставив имеющиеся документы (к документам по объекту следует приложить заявление установленного образца и документы о заемщике);
• предварительно обсудив текст кредитного Договора с юристом, внести свои коррективы и представить пакет документов в банк на кредитную комиссию.

Коммерческая ипотека для юридического лица

В случае покупки коммерческой недвижимости коммерческой структурой, пакет документов на объект будет таким же.

Коммерческая ипотека для юридических лиц отличается пакетом документов, характеризующих заемщика (покупателя). А именно:

1. устав;
2. учредительный договор;
3. декларации о доходах за последние 6 месяцев;
4. справка об отсутствии задолженности в бюджет и внебюджетные фонды;
5. справка об отсутствии обременения;
6. справка о действующем расчетном счете в банке;

1. складская справка (или справка о товарных остатках);
2. справка о наличии (отсутствии) действующих финансовых обязательств;
3. заявка на получение кредита (по форме банка);
4. Акт независимой оценки объекта (здания);
5. справка из Росреестра о категории объекта (жилая, нежилая недвижимость).

Срок оформления ипотечного кредита может составлять от 10 дней до 2 месяцев, поэтому следует запастись терпением и готовностью представить дополнительные документы по запросу банка.

Коммерческая ипотека предоставляет ряд дополнительных возможностей для развития бизнеса, исключая необходимость изъятия из оборота собственных средств покупателя.

С учетом длительного срока кредитного соглашения следует осознанно подходить к выбору здания, к выбору кредитной программы и реально оценивать собственные возможности.

В случае неблагоприятного развития событий можно обратиться в банк и получить отсрочку, заключить дополнительное соглашение на новых условиях или обратиться в государственную структуру с заявлением о рефинансировании процентной ставки.

В любом случае, долгосрочный кредит – это ответственное мероприятие в условиях нестабильной отечественной экономики.

Частые вопросы по коммерческой ипотеке

Какие существуют схемы оформления?

Как уже понятно из статьи, в отношении бизнес-ипотеки действующее законодательство не совершенно.

В отношении ипотеки для приобретения коммерческой недвижимости заложен совершенно другой механизм оформления, а также регистрации залога в отличии от жилищной ипотеки. Потому рынок разработал несколько схемы проведения таких сделок, которые не выходят за рамки законодательства.

Существует три основных схемы:

1. наиболее сложной и длинной является схема, когда при заключении договора купли-продажи, продавец получает лишь часть средств от покупателя, а также банк дает свои гарантии возвращения денег. После этого собственность переоформляется на нового собственника. Дальше происходит заключение договора об залоге и выдаются кредитные средства, с помощью который покупатель рассчитывается с продавцом;
2. собственник получает только часть личных средств покупателя, а банк выдает обязательство выплатить остальную часть суммы, которой не хватает. После этого делается регистрация залога на финансовое учреждение и передача прав собственности. Дальше продавец получает оставшуюся часть суммы;
3. создается предприятие, на которое оформляется недвижимость. Дальше заемщик выкупает акции созданной компании, при этом выплачивая кредит. А право собственности оформляется на эту компанию.

Что лучше для бизнеса лизинг или ипотека?

В настоящее время эксперты считают, что лучше воспользоваться лизингом, чем несовершенной ипотекой.

Под лизинг можно брать не только средства передвижения, а также другие объекты собственности. В этой ситуации лизинговая компания дает средства в займы, но становиться собственником помещения до того времени, пока юридическое лицо не выплатит весь кредит.

Основным достоинством лизинга является то, что данная схема четко прописана в законодательстве. Но существует нюанс, если лизинговая компания станет банкротом, то ее имущество может отойти как возмещение долгов к третьим лицам.

Риск существует в любом случае. Банкиры считают, что предприниматели в состоянии влиять на условия предоставления займа и советуют выходить из тени, так как это позволит получать лучшие условия предоставления лизинга или ипотеки.